Passoires énergétiques : La loi secoue le marché de l’immobilier de l'ouest

Depuis le 1er janvier dernier, les logements classés G+, c’est-à-dire très énergivores, ne peuvent plus être soumis à la location et depuis le mois d'avril, les maisons classées G et F doivent aussi passer par un audit de consommation énergétique avant la vente. Deux mesures phares de la loi Climat et Résilience dont l'application commence déjà à se faire sentir sur le marché de l’immobilier, dans l'ouest, et ailleurs en France. 

Un audit énergétique informatif

Depuis plusieurs années, un DPE, Diagnostic de Performance Energétique, doit être fourni à la vente d’un bien, mais désormais, les vendeurs d’un logement classé F ou G devront aller plus loin explique Me Gildas Rass, membre du réseau Notaire et Breton, interrogé par Emilie Plantard. "On réalise au départ un DPE et si mon DPE est classé en F ou en G, je suis dans l’obligation avant la vente de réaliser un audit énergétique. Cela amène de l’information, parce que l’audit va donner les points d’amélioration et les travaux à effectuer et avec tels travaux, ce qu'on va pouvoir gagner en note énergétique, cela va être assez précis.. .et impacter les travaux à effectuer puisque le gouvernement veut lutter contre les passoires énergétiques. Mais pour l'heure cela concerne seulement les maisons..." et pas tous les logements.

Des biens qui ne se vendent pas

Le calendrier prévoit un durcissement des conditions de location et les propriétaires qui ne veulent pas faire de travaux, devront vendre. Or, les logements énergivores font peur aux acquéreurs. "Depuis le nouveau DPE en 2021, détaille Gildas Rass, on voit que la fourniture de ce diagnostic est un élément très important pour les acquéreurs. On a senti une accélération de cela depuis le 1^er janvier puisqu’il n’est plus possible de louer un logement qui consomme plus de 450 KW/H, puis tous les logements en G à partir de 2024. Clairement nous avons des biens immobiliers qui ne sont pas vendus du fait de leur mauvais classement."

Plus de négociation sur les prix de vente

Aujourd’hui, peu de logements sont concernés mais la loi va se durcir et les acheteurs savent qu’ils devront rénover s’ils veulent louer. Conséquence, ils prennent plus de temps pour négocier le prix de vente. "On a déjà un échéancier pour les logements mal classés en E, F, G et on sait qu’à terme on ne pourra plus louer, donc l’acquéreur sait qu’il aura des travaux à faire. On entre dans une négociation entre vendeur et acquéreur. Cela a une incidence sur les prix c’est certain. On l’a vu sur quelques dossiers où il y a eu une renégociation après que l’acquéreur a chiffré le montant des travaux à faire et cela a amené une renégociation du prix à la baisse."

Un marché à deux vitesses

L’audit est censé détailler et chiffrer les travaux nécessaires à la rénovation du logement. Une contrainte qui peut freiner les envies d’achat et déstabiliser un marché déjà bien chahuté. "Les biens réellement mal classés vont être plus difficiles à vendre, reconnaît Maître Rass. Aujourd’hui quand on aura le choix entre un bien classé A ou B ou un bien classé F ou G, il est certain que l’acquéreur se placera sur un logement classé haut. On va avoir un marché à deux vitesses, entre les biens très bien classés et ceux moins bien classés. Cela va créer des opportunités et également des déceptions côté vendeur car je peux avoir acheté un bien cher parce qu’avant on ne se souciait pas de ce DPE, cela fait 2 ou 3 ans qu’il y a une prise de conscience... et cela peut créer ce marché à deux vitesses."

 Tous les classements G seront interdits à la location en 2025, F en 2028 et les logements E en 2034.

Les locations saisonnières ne sont pas concernées pour l’instant.